Hoe het kapitalisatiepercentage te berekenen

Vastgoedbeleggers een beroep doen op verschillende soorten informatie in de onderhandelingen inkomstengenererend vastgoed, bijvoorbeeld, het gemak van de locatie van de woning en / of eventuele toekomstige wijzigingen in de buurt, zijn de twee meest voorkomende factoren. Cruciale informatie die investeerders helpt bij het nemen van hun beslissing, wordt de kapitalisatiegraad genoemd. De kapitalisatie rate (uitgedrukt als "de verhouding tussen de netto-inkomen van de aankoop van onroerend goed prijs") stelt beleggers in staat om vastgoed te kopen evaluatie van het rendement op de investering in het pand. Zie stap 1 om de kapitalisatiegraad van uw huis te berekenen!

Inhoud

Stappen
Deel 1
Deel 2
Tips
Waarschuwingen

stappen

Deel 1

Bereken de kapitalisatiegraad

Bereken het bruto jaarinkomen van vastgoedbeleggingen. Het bruto inkomen van een vastgoedbelegging zal voornamelijk voor verhuur zijn. Met andere woorden, wanneer een vastgoedinvesteerder een huis koopt, verdient hij / zij meestal geld door het voornamelijk aan huurders te verhuren. Dit is echter niet de enige mogelijke bron van inkomsten, verschillende inkomsten kunnen worden verzameld in het pand in de vorm van afgiftemachines of wasmachines, enz.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we net een huis hebben gekocht dat we aan huurders willen verhuren voor een bedrag van $ 750 per maand. Met dit tarief kunnen we verwachten dat we die 750 12 keer verdienen = $ 9.000 per jaar in bruto inkomen voor onroerend goed.

Trek de bedrijfskosten af die aan de bruto-inkomenseigenschap zijn verbonden. Een deel van het onroerend goed komt met operationele kosten. Meestal zijn dit voor onderhoud, verzekering, belastingen en property management. Gebruik nauwkeurige benaderingen voor deze nummers en ontleen ze aan het bruto inkomen dat u eerder hebt gevonden. Dit geeft u het "netto inkomen" van het onroerend goed.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat, nadat we ons huurobject hebben gewaardeerd, we kunnen verwachten dat we $ 900 betalen voor het beheer van onroerend goed, $ 450 voor onderhoud, $ 750 voor belastingen en $ 650 voor verzekering per jaar voor ons eigendom. 9,000 - 900 - 450 - 710 - 650 = $ 6.290, het "netto inkomen" van ons eigendom.

Merk op dat het "NO" -kapitalisatietarief in aanmerking wordt genomen voor de zakelijke uitgaven van het onroerend goed, inclusief de kosten van het kopen van het onroerend goed, hypotheekbetalingen, kosten, enz. Omdat deze elementen een weerspiegeling zijn van de positie van de belegger bij de kredietgever met een variabel karakter, hebben ze een negatieve invloed op de neutrale vergelijking die de kapitalisatieratio moet geven.

Deel het nettoresultaat door de aankoopprijs van het onroerend goed. De activeringsratio is de verhouding tussen het netto-inkomen van het onroerend goed en de oorspronkelijke aankoopprijs of kapitaalkosten. De activeringsratio wordt uitgedrukt als een percentage.

Laten we aannemen dat we het pand voor 40.000 hebben gekocht. Met deze informatie hebben we nu wat we nodig hebben om onze kapitalisatie te berekenen. Zie hieronder:

$ 9000 (bruto inkomen)

-$ 900 (property management)

-$ 450 (onderhoud)

-$ 710 (belastingen)

-$ 650 (verzekering)

= $ 6290 (netto-inkomen) / $ 40000 (aankoopprijs) = 0,157 = 15,7% kapitalisatie

Deel 2

Gebruik de kapitalisatiepercentages verstandig

Gebruik de kapitalisatiesnelheid om snel twee vergelijkbare investeringsmogelijkheden te vergelijken. Het kapitalisatietarief vertegenwoordigt in feite het geschatte percentage van het rendement dat een belegger kan verkrijgen bij een volledig contante aankoop van het onroerend goed. Om deze reden is de kapitalisatiegraad een goede statistiek om te gebruiken bij het vergelijken van potentiële overnames met andere investeringsmogelijkheden van vergelijkbare aard. Kapitalisatiecijfers maken snelle en moeilijke vergelijkingen van het winstpotentieel mogelijk bij het beleggen in onroerend goed en kunnen u helpen uw lijst met opties te beperken.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we twee panden in dezelfde buurt willen kopen. De ene heeft een kapitalisatiegraad van 8%, terwijl de andere een kapitalisatiegraad heeft van 13%. Deze eerste vergelijking is gunstig voor het tweede onroerend goed, naar verwachting zal het meer geld verdienen voor elke dollar die u erin investeert.

Gebruik de kapitalisatieratio niet als enige factor om te bepalen of de investering goed zal zijn of niet. Hoewel het kapitalisatiepercentage de mogelijkheid biedt om eenvoudige, snelle vergelijkingen te maken tussen twee of meer eigenschappen, is het "verre" van de enige factor die u zou moeten overwegen. Vastgoedbeleggingen kunnen zeer moeilijk zijn, schijnbaar vergelijkbare investeringen kunnen onderhevig zijn aan marktkrachten en onvoorziene gebeurtenissen die verder gaan dan het oogpunt van een eenvoudige berekening van de kapitalisatiegraad. Ten slotte wilt u ook de potentiële inkomstengroei voor uw onroerend goed beschouwen als een verandering in de waarde van het onroerend goed zelf.

Laten we bijvoorbeeld zeggen dat we een woning voor $ 1.000.000 hebben gekocht en we verwachten er $ 100.000 per jaar voor te verdienen, dit geeft ons een kapitalisatiepercentage van 10%. Als de lokale huizenmarkt verandert en de waarde van het onroerend goed toeneemt tot $ 1.500.000, hebben we plots een minder winstgevend kapitalisatiepercentage van 6,66%. In dit geval is het misschien goed om het pand te verkopen en de winst te gebruiken om een nieuwe investering te doen.

Gebruik de activeringsratio om het niveau van het inkomen van het onroerend goed te rechtvaardigen. Als u de kapitalisatiegraad kent van de panden in het gebied van het onroerend goed waarin u hebt belegd, kunt u deze informatie gebruiken om te bepalen hoeveel netto inkomsten u moet krijgen om de investering `de moeite waard` te maken. Om dit te doen, vermenigvuldigt u simpelweg de prijs die wordt gevraagd voor het onroerend goed met de kapitalisatiegraad van vergelijkbare woningen in het gebied om uw "aanbevolen" netto-inkomstenniveau te vinden. Houd er rekening mee dat dit wordt gedaan door de vergelijking (netto / aanvangsinkomen) = kapitaalratio voor "netto-inkomen" op te lossen.

Als we bijvoorbeeld een onroerend goed kopen voor $ 400.000 in een gebied waar de meeste vergelijkbare woningen een kapitaalratio van 8% hebben, kunnen we vaststellen dat ons "aanbevolen" inkomstenniveau door het vermenigvuldigen van 400.000 met 08 = $ 32.000. Dit vertegenwoordigt het bedrag aan netto-inkomsten dat het onroerend goed per jaar moet genereren om een kapitalisatieratio van 8% te hebben, om de huurprijzen overeenkomstig dit te bepalen.

tips

Verifieer altijd het inkomen dat u van plan bent te verkrijgen bij de accommodatie, evenals de kosten, indien mogelijk. Een voorwaarde in verband met een aanbod om de woning te kopen moet de inspectie van de huurovereenkomsten bevatten om de huurprijzen te verifiëren. Uitgaven kunnen worden geverifieerd door contact op te nemen met andere providers.
Wanneer de waarde van een woning wordt bekeken, zien taxateurs vergelijkbare verkopen, de vervangingswaarde van het onroerend goed en een huurbenadering van het onroerend goed. De huurbenadering beschouwt het vereiste rendement op kapitaal en schulden.

waarschuwingen

Het kapitaaltarief weerspiegelt geen toekomstige risico`s. De belegger kan niet op het kapitalisatietarief rekenen om aan te nemen dat het vastgoed zijn inkomsten of huidige waarde zal behouden. De eigendommen en huurrechten die ermee verbonden zijn, kunnen worden afgeschreven of gewaardeerd. Uitgaven kunnen gelijktijdig toenemen. Het activeringspercentage biedt geen voorspelling over toekomstige risico`s.

Delen op sociale netwerken:

Verwant